2002, ISBN: 9783832490454

Dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein) Inhaltsangabe:Problemstellung: Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Mac… Meer...

Dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein) Inhaltsangabe:Problemstellung: Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben der Stadt Neuss erstellen, welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere Standorte dienen kann. Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte. Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im Automobilvertrieb, so dass neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage. Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter besitzt. Aus dieser Einführung lassen sich zwei zentrale Fragestellungen ableiten: 1.) Ist die Projektidee Autothemencenter mit seiner Angebotskonzeption des thematisierten Autohandels in Verbindung mit Erlebnis- Gastronomie- und Einzelhandelskomponenten generell umsetzbar 2.) Ist das Autothemencenterprojekt für den Standort Neuss Hafen geeignet und mit den Interessen der Stadt Neuss vereinbar, oder muss die Projektidee aufgrund eines zu hohen Risikos verworfen werden In der vorliegenden Arbeit wird keine Wettbewerbs- und Risikoanalyse durchgeführt, es werden keine speziellen gestalterischen Empfehlungen für die Erlebnisinszenierung gegeben. Auch wird nicht auf die Wahl der Mieter und des Betreibers eingegangen. Die Prüfung dieser Aspekte ist unabdingbar und muss im Nachgang dieser Arbeit veranlasst werden. Gang der Untersuchung: Um einen Überblick und Einordnung über wichtige theoretische Grundlagen zu erhalten, wird im ersten Kapitel der Arbeit auf die Begriffe ¿Projektentwicklung¿ und ¿Machbarkeitsstudie¿ Bezug genommen. Bevor die wichtigsten Zukunftsperspektiven des Automobilvertriebes im zweiten Teil vorgestellt werden, erfolgt dazu zunächst eine Schilderung über aktuelle Entwicklungen und ihre Bedeutsamkeit. Im dritten Kapitel werden Veränderungen des künftigen Handels analysiert. Dabei wird besonders der Trend vom Versorgung- um Erlebniskonsum herausgestellt. Um den wirtschaftlichen Nutzen und die Eigenständigkeit der neuen Angebotsform ¿Erlebnis¿ besser herauszuheben, erfolgt die Betrachtung dazu, an Hand eines Beispiels. Abschließend zu diesem Kapitel werden zur Zeit im Handel bestehende Erlebnisprofile dargestellt und die Bedeutung ihrer Ausgestaltung kurz erörtert. In Kapitel vier werden eine Reihe von Definitionen für die Abgrenzung und Einordnung des Autothemencenters gegenüber anderen Center-Typen herangezogen. Dadurch soll dem Leser gleichzeitig der Alleinstellungscharakter des Autothemencenters nahe gebracht werden. Mit der Markt- und Standortanalyse befasst sich Kapitel fünf und sechs und bilden den Schwerpunkt dieser Diplomarbeit. Der Hauptteil der primären Marktanalyse beinhaltet hauptsächlich die Darstellung der Informationen aus einer schriftlichen Befragung. Dabei ist vorrangiges Ziel dieser Untersuchung, Erkenntnisse über das Verhalten und die Einstellungen deutscher Autofahrer zu gewinnen im Hinblick auf die generelle Akzeptanz und Gestaltung eines Autothemencenters. Anschließend erfolgen im zweiten Teil des Kapitels fünf zusätzlich Ergebnisse aus Sekundärquellen um die Erkenntnisse aus dem ersten Teil der Untersuchung zu erweitern und zu stützen. Zum Abschluss werden nach einer Zusammenstellung der wichtigsten Kernaussagen der Primär- und Sekundärstudie Angebotsthemen für das Autothemencenter tabellarisch zusammengestellt. Die Standortanalyse bezieht sich geographisch auf den Mikro- und Makrostandort Neuss. Die Erfassung aller Standortfaktoren erfolgt somit zweistufig. Zuerst werden harte und sog. weiche Standortfaktoren analysiert. Danach erfolgt eine Betrachtung der Wirtschafts- und Umfeldstruktur. Das Ziel dieser Analyse besteht darin, die Nutzungsmöglichkeiten des Autothemencenters auf die Eignung des vorgegebenen Standortes (Neuss Hafen) zu bewerten. Sie bietet außerdem die Voraussetzung für die Entwicklung der Nutzungskonzeption im nächsten Abschnitt. Nachdem bau- und planungsrechtliche Aspekte zu prüfen sind, erfolgt im Rahmen einer Flächendisposition für das Autothemencenter in Kapitel sieben eine Ermittlung und Aufteilung der Nutzungsflächen. Der zweite Abschnitt dieser Nutzungskonzeption beinhaltet hauptsächlich gestalterische Darstellungen und Erklärungen dazu. Bevor aus einer Nutzungs- und Geschossbelegung ein Raum- und Funktionsprogramm entwickelt wird, erfolgen zum Schluss Ausführungen zur Standortintegration des Autothemencenters. Die Abgrenzung des relevanten Einzugsgebietes und die Prognose des Umsatzpotentials für das Autothemencenter am Standort Neuss, sind Kernelemente der Potentialanalyse des achten Kapitels. Eine Aufwand- und Ertragsvorschau mit dem Ausweis der/des erzielbaren Rendite und Projektentwicklungsgewinnes gibt Kapitel neun Aufschluss. Hinsichtlich einer Risikobetrachtung des Immobilienprojektes befaßt sich Kapitel zehn mit Untersuchungen eines ähnlichen Projektes am Standort Bremen. Hauptsächlich werden dort Fehlentwicklungen eines fertiggestellten Urban Entertainment Centers aufgezeigt. Den Abschluss dieser Arbeit bildet Kapitel elf mit Fazit und dem Ausblick. Inhaltsverzeichnis: I.Inhaltsverzeichnis1 II.Abkürzungsverzeichnis5 III.Tabellenverzeichnis7 IV.Abbildungsverzeichnis8 1.0Einführung10 1.1Zielsetzung der Diplomarbeit10 1.2Methodik der Vorgehensweise11 1.3Themenspezifische Grundlagen14 1.3.1Definition des Begriffs Projektentwicklung14 1.3.2Einordnung der Machbarkeisstudie in den Projektentwicklungsprozess14 2.0Status quo und Entwicklungsperspektiven des Automobilvertriebs16 2.1Entwicklungen und Strukturwandel in den 90er Jahren16 2.2Die Gruppenfreistellungsverordnung (EG) Nr. 1400/2002 und die wichtigsten Veränderungen für den zukünftigen Automobilvertrieb18 2.3Die bedeutendsten Entwicklungsperspektiven im Automobilvertrieb20 3.0Einstellungs- und Wertewandel mit Auswirkungen auf den Handel22 3.1Handel im Wandel der Zukunft22 3.2Das Erlebnis als eigenständiges Angebot23 3.3Der Erlebnishandel und seine Ausgestaltung25 4.0Erscheinungsformen aktueller Center-Typen des Handels und Einordnung des Autothemencenters27 4.1Das Regionale Shopping Center27 4.2Das Power Center27 4.3Das Factory Outlet Center (FOC)27 4.4Das Urban Entertainment Center (UEC)28 4.5Das Themencenter (TC)30 4.6Das Autothemencenter (ATC)30 5.0Marktforschung für die Nutzungskonzeption32 5.1Untersuchungsdesign der Befragung32 5.1.1Ziel der Untersuchung32 5.1.2Die Erhebungsmethodik der Primärdaten32 5.1.3Struktur und Gestaltung des Fragebogens35 5.2Erkenntnisse aus der primären Marktforschung38 5.2.1Darstellung der Informationen der Endkundenbefragung38 5.2.2Zusammenfassung und Interpretation der Ergebnisse69 5.3Erkenntnisse aus der sekundären Marktforschung73 5.3.1Branchenmix und Agglomerationseffekte74 5.3.2Multimarkenvertrieb75 5.3.3Fahrzeugangebote76 5.3.4After Sales Geschäft80 5.3.5Automobiler Service83 5.3.6Mobilitätssichernde Dienstleistungen86 5.3.7Mobilitätsfördernde und -erweiternde Dienstleistungen88 5.3.8Klassische erlebnisorientierte Dienstleistungen91 5.3.9Mobilitätsfremde und übergreifende Dienstleistungen98 5.3.10Relevante Trends und Erkenntnisse102 5.4Zusammenfassungen der Ergebnisse aus der Primär- und Sekundärforschung103 5.5Zusammenstellungen der Angebotsthemen für das ATC106 6.0Standortanalyse108 6.1Zielsetzung und Bedeutung der Standortanalyse108 6.2Aufbau und Inhalte der Standortanalyse109 6.3Analyse der harten Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes112 6.3.1Geographische Lage112 6.3.2Lage und Beschaffenheit des Grundstücks114 6.3.3Verkehrsstruktur117 6.4Analyse der weichen Standortfaktoren des Makro- und Mikrostandortes121 6.4.1Sozio- demographische Struktur121 6.4.2Standortimage121 6.5Wirtschaftsstruktur und Umfeldanalyse124 6.5.1Analyse des Makrostandortes124 6.5.2Analyse des Mikrostandortes128 6.6Standortbewertung134 7.0Nutzungskonzeption für das Autothemencenter138 7.1Analyse des Bau- und Planungsrechts für die Flächenkonzeption138 7.2Flächendisposition für das ATC143 7.2.1Flächenermittlung143 7.2.2Aufteilung der Angebotsthemen auf die Gesamtnutzfläche145 7.3Flächenmodellierung148 7.3.1Nutzungs- und Geschossbelegung für das ATC148 7.3.2Das ATC, integriert in den vorhabensbezogenen Bebauungsplan149 7.3.3Das ATC mit veränderten Lagebedingungen151 8.0Potentialanalyse für die ausgewählten Branchensegmente im Autothemencenter154 8.1Einzugsgebietsabgrenzung154 8.1.1Die Zeitdistanzmethode155 8.1.2Die Umsetzung auf das relevante Marktgebiet156 8.2Ermittlung des Marktvolumens für das Einzugsgebiet158 8.2.1Marktvolumen: Angebotsbaustein ¿ Einzelhandel158 8.2.2Marktvolumen: Angebotsbaustein ¿ Autohandel159 8.2.3Marktvolumen: Angebotsbaustein ¿ Gastronomie160 8.3Prognose des Umsatzpotentials an Hand von Modellrechnungen161 8.3.1Umsatzpotential: Angebotsbaustein ¿ Einzelhandel162 8.3.2Umsatzpotential: Angebotsbaustein ¿ Autohandel163 8.3.3Umsatzpotential: Angebotsbaustein ¿ Gastronomie164 8.3.4Gesamtübersicht des prognostizierten Umsatzpotentials166 9.0Developmentkalkulation168 10.0Das UEC ¿Space Park Bremen¿172 10.1Vorstellung des Projektes172 10.2Entwicklungsverlauf des Projektes175 10.3Fehlentwicklungen des Projektes176 10.4Zusammenfassung der Ergebnisse und Interpretation178 11.0Fazit und Ausblick180 V.Anlagenverzeichnis185 VI.Literatur- und Quellenverzeichnis204 Machbarkeitsstudie und Entwicklung einer Nutzungskonzeption für ein Autothemencenter: Inhaltsangabe:Problemstellung: Im Rahmen eines Immobilienprojektes ist Ziel dieser Diplomarbeit eine Machbarkeitstudie für ein Revitalisierungsvorhaben der Stadt Neuss erstellen, welche sich in einen bereits bestehenden Entwurf einfügt. Ausgangspunkt dieser Projektentwicklung ist ein vorhandenes Hafengrundstück nahe der City für das die Grundstückseigentümerin eine höherwertige Nutzung anstrebt, indem die Innenstadt um den Teil des Hafengrundstückes attraktiv erweitert werden soll. Leitgedanke für die Projektentwicklung ist die Zusammenführung der Projektidee des Autothemencenters mit der Lage am Standort Neuss. Initiiert wurde diese Arbeit von der Unternehmensberatung ACON CONSULTING AG in Zusammenarbeit mit der Stadt Neuss. Neben der Einschätzung der Qualität des vorgegebenen Standortes und seines Umfeldes besteht die Aufgabe darin, die besondere Eignung des Autothemencenters für die Nutzung des vorgegebenen Grundstückes herauszuarbeiten. Hierfür wird ein grobes aber marktorientiertes Nutzungskonzept entwickelt, welches auch als Grundlage für die Übertragbarkeit auf andere Standorte dienen kann. Mit Hilfe einer primären und sekundären Marktanalyse werden nachfragewirksame Nutzungsmöglichkeiten in Form von Angebotsflächen für ein Autothemencenter ermittelt. Relevant sind dabei nicht nur Bedürfnisse die das Auto an sich betreffen, sondern es werden auch Angebote des Einzelhandels sowie erlebnisorientierte Vorschläge wie Entertainment und Gastronomie in die Konzeption mit einbezogen, da eine Kombination dieser Angebote den steigenden Convenience-Ansprüchen der Automobilkunden durchaus entgegenkommen könnte. Änderungen im Kaufverhalten führen derzeit zu einem Strukturwandel im Automobilvertrieb, so dass neue Vertriebskonzepte entwickelt werden müssen. Das Autothemencenter könnte diesen Anforderungen gerecht werden. Die Machbarkeitsstudie soll nicht nur Empfehlungen über die Nutzung des Grundstückes für die Stadt Neuss liefern, sondern richtet sich auch an Interessengruppen des Automobilvertriebes sowie an den Einzelhandel und an die Erlebnis- und Freizeitbranche. Darüber hinaus dient sie Investoren als Informationsgrundlage. Interessant ist ein solcher Handelstyp deshalb, weil er in der angedachten Form noch nicht auf dem deutschen Markt existiert und damit Alleinstellungscharakter besitzt. Aus dieser Einführung lassen sich zwei zentrale Fragestellungen ableiten: 1.) Ist die Projektidee Autothemencenter mit seiner Angebotskonzeption des thematisierten Autohandels in Verbindung mit Erlebnis- Gastronomie- und Einzelhandelskomponenten generell umsetzbar 2.) Ist das Autothemencenterprojekt für den Standort Neuss Hafen geeignet und mit den Interessen der Stadt Neuss vereinbar, oder muss die Projektidee aufgrund eines zu hohen Risikos verworfen werden In der vorliegenden Arbeit wird keine Wettbewerbs- und Risikoanalyse durchgeführt, es werden keine speziellen gestalterischen Empfehlungen für die Erlebnisinszenierung gegeben. Auch wird nicht auf die Wahl der Mieter und des Betreibers eingegangen. Die Prüfung dieser Aspekte ist unabdingbar und muss im Nachgang dieser Arbeit veranlasst werden. Gang der Untersuchung: Um einen Überblick und Einordnung über wichtige theoretische Grundlagen zu erhalten, wird im ersten Kapite, Diplomica Verlag<

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2005, ISBN: 9783832490454

Dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein), eBooks, eBook Download (PDF), Auflage, [PU: diplom.de], Seiten: 221, diplom.de, 2005

2005, ISBN: 9783832490454

Dargestellt am Beispiel einer Gewerbeliegenschaft im Hafengebiet von Neuss (Rhein), eBooks, eBook Download (PDF), Auflage, [PU: diplom.de], [ED: 1], diplom.de, 2005